河北香江房地产开发集团有限公司董事长张建军做客访谈节目,分享了他从2004年进入房地产行业至今,二十一年间扎根定州、与城市共同成长的实践经历。在这场对话中,他围绕“好房子的定义”“企业如何穿越周期”“从造房子到筑城市”等话题,讲述了一家本土龙头房企在行业变迁中的探索与坚持。
张建军进入房地产行业的契机,源于对当地城市资源的观察。大学毕业后,他通过公开招选进入定州市工业局工作,经历了在市属企业从辉煌到退出的阶段。在此期间,他注意到城区一些企业土地处于闲置状态,而市场上对住房的需求正在增长——原有的福利分房模式已难以满足居民需要。2004年,他开始尝试将城市闲置土地资源与市场需求对接,进入房地产开发领域。
在行业深耕多年后,张建军对“好房子”形成了自己的理解。他认为,好房子首先要“房子好”——从规划设计阶段就要追求低容积率、低建筑密度、美观的外观和高标准的建造质量。但仅有硬件不够,还需要配套的“十分钟生活步行圈”:教育、医疗、日常采买等生活功能在步行范围内可及,才能真正提升居住的幸福感。
同时,他特别提到“好房子不能好贵”。在他看来,开发商需要在品质、价格之间找到平衡,通过降低财务成本、管理成本和销售成本,让好房子以相对适中的价格面市。张建军介绍,香江集团多年保持零负债运营,这为控制成本、坚持薄利多销提供了空间。“财务成本低,才能在硬件成本不降低的前提下,把价格压下来。”2017年前后,张建军预判到行业进入竞争加剧阶段,开始思考房地产企业如何在城市中持续生存。他提出的方向是“综合赋能”——围绕住宅主业,布局教育、医疗、酒店、文旅等相关产业,形成彼此支撑的生态。
这一思路在具体项目上已有落地。例如,香江集团投资建设了定州开元学校、崇文街文旅项目、与万达集团合作的五星级酒店,以及正在推进的香江医院康养中心。在销售层面,这些业态与住宅形成了联动:购房者获得的消费权益可在酒店、医院、学校等场景使用,实现了多业态之间的客户共享。
这种模式在涞源的项目中得到进一步验证。涞源平均海拔880米,空气质量优良,水资源丰富。香江将康养和医疗概念融入住宅开发,在市场整体低迷的背景下,项目销售表现良好。张建军认为,当房屋市场趋于饱和时,康养、医疗等板块反而可能成长为新的主业,“它们是互助的,客户既支撑了副业,副业又促进了房子的销售”。
谈及企业的核心竞争力,张建军用一个“赢”字做了拆解:顶部的“亡”代表忧患意识,投资决策要留有余地;“口”是沟通与宣传,善用各类资源并为品牌持续发声;“月”讲究效率,做事要明确目标、责任人和时间节点;“贝”关乎资产,要让每一份资源高效运转;“凡”则指向平常心,脚踏实地做好每一件事。
二十一年间,香江集团累计开发面积达800万平方米,覆盖定州及河北省内多个城市。张建军说,企业一直坚持“经营人心、精耕细作、童叟无欺、薄利多销”的十六字方针,没有出现烂尾项目,全部按期按质交付。
对于未来,张建军将目标定位为“从房子制造商向美好生活的城市综合服务商转变”。他认为,随着人们对居住品质的要求日益多元,企业的能力也需要相应升级——不仅是建造空间,更是在空间里嵌入服务与内容。当被要求用一个词总结过往时,他说前五十年是“成长与成熟”,而之后的岁月,他希望是“更加奔放”的阶段,将企业做成更有社会价值的载体。
